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四部门发文,宁波二手房交易资金监管操作事项进一步明确!6大方面内容!

作者:     来源: 宁波楼市报道    添加日期: 2019-12-27

今天,宁波市住房和城乡建设局、中国人民银行宁波市中心支行、宁波银保监局、宁波市住房公积金管理委员会办公室等4部门联合发文,对全市二手房交易资金监管政策操作事项作进一步明确。


   

 

其中主要内容包括:
       一、通过房产中介成交的二手房,在买卖双方均知晓资金监管政策的前提下,如果愿意自担风险,并共同签署《放弃资金监管声明书》,可不办资金监管而选择自行交割房款。

《放弃资金监管声明书》格式如下,要求必须手写、签字:


二、定金是否纳入资金监管,由买卖双方自愿选择。

三、买卖双方以在监管银行的个人(企业)结算账户作为交易资金监管账户,银行不得以“内部户”、“过渡户”、“虚 拟账户”、“保证金账户”等名义对外进行资金收付。

四、监管银行应对监管账户内的首付款、或分期付款或一次性付款款项进行资金圈存管理,不得冻结账户。购房贷款资金已通过贷款银行实现了监管审查和发放,不需要对此房款进行圈存。

五、住房公积金贷款(含组合贷款)采取过户前审批, 贷款审批时的房屋信息与过户后的房屋信息不一致时,由房屋所在地房屋交易管理部门向公积金中心提供信息不一致的对应说明。

六、各有关单位应当按照各自职责,协同配合做好存量房交易资金监管工作。商业银行应加强业务和技术培训,统一辖区内各银行网点的业务规则和操作流程,以“最多跑一次”改革的要求,优化服务流程,落实好资金监管工作。房地产经纪机构及其从业人员在提供经纪服务过程中,应告知交易双方当事人资金监管的相关内容,协助交易双方当事人做好资金监管手续。

       四部门这份文件,旨在统一各方操作规范、解决二手房交易资金监管政策在实际操作过程中存在的一些问题。

       这些问题包括:

       1、明明政策明确购房定金可不纳入资金监管,但有银行强制要求买方将定金也存入资金监管账户;

       2、在办好资金监管后,有银行就把存入购房款的账户给冻结了,由此导致无法办理公积金贷款审批手续;

       3、由于行政区划调整,有些老的房产证上的地址,与过户后办出的新不动产权证地址不一致——比如以前是鄞州区集士港、现在是海曙区集士港,导致办公积金贷款时候“卡壳”。

       对照此次文件内容,上述问题显然都一一予以明确了。

       其中,因行政区划调整带来的同一套房屋产证地址不一致的问题,特别明确由房管部门与公积金管理部门对接解决,部门内部搞定,不需要二手房交易当事人提供证明。

       另外,据“宁波楼市报道”记者从市房管中心探悉,此前有些区县市房管部门要求有按揭的房子,须房东提前还贷完成后才能网签备案,这个问题目前已经在全大市作了统一,明确合同网签备案不需要房东先提前还贷。

 


       需要特别提醒的是,虽然此次文件中明确,通过房产中介成交的二手房可以选择不办资金监管,而采取传统的买卖双方私下交割房款的方式,但买方应该注意——

       在自行交割房款的方式下,一般就是买方首付款免费给房东用作提前还贷,此时,房子还没过户到买方名下,万一房东在提前还贷之后因为债务等问题房子被查封,买方可能面临“钱房两空”的风险。
       所以,房管部门特别建议,选择自行交割房款方式的——不管是有没有通过房产中介交易,买方最好要求房东拉一份征信报告出来,判断下房东的征信状况是否良好。

       近一个多月来,在二手房交易资金监管政策施行过程中,不时听到房产中介或者买卖双方抱怨新政策不便利、要多跑。

       此次文件出台后,二手房交易流程的便利程度能提高吗?

       在回答这个问题之前,我们先来看二手房交易原来的流程,和资金监管政策施行后新的流程,是不是真的让大家多跑了——以市场上最典型的房东需要提前还贷、买家要按揭、通过房产中介成交的二手房为例。

       老流程如下图所示:

       我们不算买卖双方要跑房产中介地方的次数,在原来的流程下——

       

       房东方面,得跑4次
       在提前还贷时候,一般得跑2趟银行,还钱进去一次,拿他项权证和办抵押注销的资料一次。
       在办抵押注销、过户手续时候,得跑行政服务中心1次。
       买家申请按揭时候到场签字,跑银行1趟。

 

       买家方面,得跑4次
       付首付给房东时候,一般会跑1趟银行,到账后拿收据。
       过户、缴税时候,得跑1趟行政服务中心;银行按揭审批出来后,还得跑1趟行政服务中心办抵押登记。
       申请按揭时候签字,得跑1趟银行。


       新的流程图如下:

 

 

 

       同样不算跑房产中介的次数,在要办资金监管的新流程下——


       房东方面,得跑4次
       办资金监管、按揭预审批签字,跑1趟银行。
       提前还贷,跑2趟银行。
       抵押注销、过户,跑1趟行政服务中心。


       买家方面,得跑3次
       办资金监管、按揭预审批,跑1趟银行。
       过户,跑1趟行政服务中心。
       拿产权证、办抵押登记,跑1趟行政服务中心。

       不管是买卖双方自行交割房款的老流程,还是资金监管下的新流程,房产中介一般都是全程跟着的。而由以上对比可以看出,对于房产中介来说,跑银行、行政服务中心的次数全部加起来,其实可以少跑1趟。

       对于房东来说,跑的次数没变。但对于买家来说,则反而是少跑了1趟,因为付首付款和申请按揭在新流程下合二为一了。

       这里,房管部门提醒买家,线下签完三方合同后,不要就付定金,最好是在合同网签通过了之后再付,更安全。

 

事实上,不管是老流程还是新流程,买卖双方和房产中介跑得最多的,是在银行环节。

在“最多跑一次”的要求下,房管部门的合同网签备案,现在都可以上“宁波市房产交易信息服务网”线上办理,已经不需要跑线下窗口。

市不动产登记中心也已经可以实现房东抵押注销、过户、买家领证及抵押登记3合一,跑一次就够了——只是有些区县市的不动产登记部门还不能做到过户完到场领证、办抵押登记。

所以,此次四部门文件内容中,更值得期待的是这一条:“商业银行……要统一辖区内各银行网点的业务规则和操作流程……优化服务流程。”

当前,宁波各大银行甚至统一银行的不同网点,在按揭预审批环节的时间不一、在提前还贷环节的操作规程也不一。

特别是提前还贷环节,房东预约后去银行还贷款,得等2天—10来天不等,甚至有银行在每个月20日后不受理提前还贷,由此导致买卖双方赶不上过户时间。因为政策规定“按揭预审批完成后5个工作日内必须办过户”,而提前还贷完成、办抵押注销是过户的前提条件。

当然,除了银行环节办事流程待统一和改进,在不动产登记环节,也还有可改进的地方。

有房产中介认为,最理想的是,抵押注销、过户、抵押登记全市各地都能3合一办理,同时,不动产登记部门与银行之间可以通过内部系统沟通各道登记手续的办理结果,银行据此分别划转买家首付款、划转按揭款给房东,这样一来,在资金监管下也可以实现买卖双方“0次跑”。

最后,我们给大家附上买卖二手房可以少跑路的几个“秘诀”:

1、能网上办的,不要跑线下窗口去。

目前,限购证明、合同网签备案,都可以在“宁波市房产交易信息服务网”(www.cnnbfdc.com)上完成,没必要跑行政服务中心去办。

个人征信报告,可以在“中国人民银行征信中心”(www.pbccrc.org.cn)上拉出来,无需跑银行去拉。

2、能提前准备的,不要事到临头再准备。

中介是专业人士,建议买家在走流程前向中介问清楚这些事:房子在不在限购圈内、要不要打限购证明?根据个人征信记录、收入水平、房子的房龄及面积大小等条件,按揭在哪家银行办最合适?按揭预审批需要准备哪些材料?然后提前准备。

房东方面,建议在线下签好合同后,就向银行预约提前还贷的时间;要办资金监管的,提前向亲朋好友或短期融资机构筹集还贷资金。

总之,通过房产中介来买卖二手房的,记住:那些业务量大、门店多、品牌知名度高的中介,相对来说专业水平高,会对整套交易流程作优化设计、归并或合理衔接各个办事环节,让买卖双方少跑路、更快跑完全部流程,所以,付了中介费的你们,抓牢中介!

 


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